Immobilier d’investissement : les conséquences

Les conséquences de la crise sanitaire sur l’immobilier d’investissement

Alors que l’horizon de la crise du Covid-19 et la gestion progressive du déconfinement se précisent, l’impact immédiat de cette crise sanitaire et la propagation sur l’économie de son onde de choc devraient entraîner l’économie française dans une récession forte pour 2020. En dépit de mesures de soutien importantes, tant budgétaires que monétaires, ses effets pourraient se faire sentir jusqu’au quatrième trimestre 2021.

Malgré la gravité de la crise qui se profile, l’immobilier d’investissement, pratiqué avec prudence et sélectivité, conserve une robustesse dans la tourmente. Les gérants immobiliers de WiseAM ont analysé les conséquences de la crise sur les marchés sur lesquels ils sont actifs (bureau et commerces).

A court terme 

L’arrêt de l’exploitation des sites occupés par les locataires conduit à des mesures d’accompagnement prenant la forme d’annulations ou de reports de loyers, soit que l’activité soit directement impactée par la fermeture, soit que la mise à l’arrêt de l’économie assèche leur trésorerie (transport, services aux entreprises…). D’ores et déjà, le Ministère des Finances a obtenu un engagement des grands bailleurs de la place d’accorder une annulation de loyer de 3 mois au locataires TPE (entreprises de moins de 10 salariés).

Par ailleurs, les marchés locatifs et de l’investissement sont à l’arrêt du fait de l’impossibilité d’effectuer de visites de sites. Les chantiers de construction d’immeubles et d’aménagements des locaux ont été arrêtés et ne commencent à reprendre que progressivement. Les calendriers de toutes les opérations en cours ont été retardés.

Pour l’immobilier d’investissement le risque identifié est celui d’une possible érosion des capacités de distribution. La qualité de la gestion est déterminante pour faire face à ce risque : capacité à négocier au cas par cas le coût des mesures d’accompagnement accordées aux locataires, gestion prudentielle de la trésorerie…

La récession annoncée va impacter trois agrégats décisifs pour l’immobilier d’entreprise : la hausse du chômage, la baisse du pouvoir d’achat des ménages et de l’investissement des entreprises.   

Le marché locatif des bureaux et du commerce va connaître un fort ralentissement, ce qui fragilisera les immeubles en cours de commercialisation. Cela impliquera une pression à la baisse des loyers économiques plutôt que faciaux (franchises de loyer, financement de travaux…).

A plus long terme

L’expérience de la crise pourrait modifier la perception du télétravail par les entreprises et les pousser à modifier leur organisation. L’ampleur de l’impact sur la demande de bureaux est, à ce stade, difficile à évaluer.

Le risque pour les véhicules d’investissement dépend de la nature du patrimoine et de son exposition aux secteurs les plus vulnérables à la récession.

L’impact de la crise sur les actifs de commerce et de bureaux est en effet très différencié :
– Le commerce physique dans son ensemble est particulièrement touché à l’exception du commerce alimentaire, avec un avantage à la proximité. Le report vers l’e-commerce est un défi supplémentaire. Les activités de loisirs et de restauration sont les plus impactées.

– Pour l’activité tertiaire, les secteurs les plus touchés sont ceux qui ont été à l’arrêt : transport, tourisme, construction et industrie automobile et ceux impactés par la chute de la demande mondiale : une grande part de l’industrie avec des exceptions notables.

– Les secteurs qui sont impactés indirectement avec une ampleur moindre, considérés comme « suiveurs » : service aux entreprises, eau, énergie.

– Les secteurs peu impactés voire gagnants : administrations publiques, agriculture, industries alimentaires, santé, télécommunication, services financiers. L’immobilier d’investissement est lui-même logé dans cette catégorie.

Les opportunités continueront d’exister pour l’immobilier d’investissement

Les gérants immobiliers de WiseAM anticipent un marché moins fluide sur lequel certains actifs seront décotés.

Cependant, WiseAM est convaincu que l’immobilier d’investissement se maintiendra comme valeur refuge, du fait de ses qualités intrinsèque en période de crise, face aux autres classes d’actifs (volatilité moindre, revenus prévisibles et indexés, actif tangible assurant un besoin primaire).

Il conviendra d’agir sous réserve d’une politique de sélectivité comparable à celle qui est observée sur les autres classes d’actifs reposant sur :
– L’analyse des critères de secteurs dans la composition des états locatifs.

– Le choix de produits sécurisés, de détention patrimoniale plutôt que de création de valeur. La remontée des taux de vacance sur les marchés va rendre plus aléatoire les délais de réalisation opérationnelle et les prix de sortie des opérations engagées.

– La saisie d’opportunité afin de profiter des distorsions de marché, celui-ci sanctionnant des actifs de qualités exagérément par rapport aux actifs plus risqués.

Sources : WiseAM, Xerfi
Crédits images : Gettyimages
Achevé de rédiger le 06/05/2020